Empreendimentos que geram renda contínua, como shoppings, são os que mais atraem

Fundos de pensão investem majoritariamente em títulos públicos indexados à Selic, taxa básica de juros da economia. Como neste ano, a Selic chegou ao menor patamar da história brasileira - de 11,25%, a remuneração dos investidores, se restrita à taxa, ficaria comprometida. Boa notícia ao setor imobiliário, que cada vez mais se destaca como alternativa. "A previsão é que os fundos de pensão recorram, em curto prazo, ao mercado imobiliário para assegurar os ganhos de seus beneficiários", diz a economista da APE (Área de Pesquisas Econômicas) do BNDES (Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social), Adriana Inhudes.

"Aliado à queda da taxa básica de juros, verificamos que os ativos imobiliários com lastro real têm características de longo prazo (baixa volatilidade dos retornos, baixa correlação com outros ativos e bom desempenho), adequadas ao perfil dos investidores de fundos de pensão, o que pode ser traduzido, no contexto econômico atual, num momento favorável para boas oportunidades (rentáveis e com boas perspectivas futuras) de investimentos no setor", afirma o diretor financeiro da Petros (Fundação Petrobras de Seguridade Social), Luis Carlos Afonso.

Com essa sinergia de interesses, alguns fundos que sequer investiam no setor de imóveis já estão reconsiderando e analisando novos projetos. Para Hugo Marques da Rosa, presidente da Método Construtora, "a tendência de médio e longo prazos é que tenhamos mais uma queda da taxa de juros. Isso significa que a atratividade dos investimentos imobiliários continuará sendo grande por muito tempo".

Geralmente, os investimentos de fundos de pensão na construção civil são focados em empreendimentos que proporcionam renda contínua, como os comerciais - com destaque para os shoppings - e, mais recentemente, para condomínios logísticos. De acordo com Rosa, a locação residencial deixou de ser interessante para os fundos devido à lei do inquilinato, que dificulta a retomada do imóvel em caso de inadimplência. Ainda assim, o empresário acredita que a menor rentabilidade atual dos títulos públicos pode favorecer o segmento habitacional.

Atualmente, existem cerca de 350 fundos de pensão no mercado brasileiro. A prospecção a esses investidores ocorre de duas maneiras: no primeiro caso, construtoras que já finalizaram o projeto de um determinado empreendimento identificam quais fundos têm interesse em desenvolver aquele tipo de produto; no segundo, a tarefa é identificar que tipo de empreendimento esses patrimônios estão procurando.

A partir disso, recomenda-se um estudo de viabilidade que inclua valor do terreno, de construção do empreendimento, taxa interna de retorno e margem de lucratividade, no caso de posterior venda. De acordo com a Petros, o resultado de investimentos imobiliários deve ser aferido principalmente no conjunto de duas variáveis: a renda, correspondente ao valor do aluguel, e a valorização, cujo resultado dependerá, sobretudo, de suas características (localização, padrão construtivo, tipo de setor, entre outros fatores), apresentando rentabilidades históricas no patamar entre 8% e 12% ao ano.

Com esses estudos em mãos, a construtora já pode procurar o fundo de pensão e apresentar a proposta de negócio com a descrição do projeto, cronograma de implantação e documentos que comprovem a solidez e o compromisso social da empresa com investidores, além de balanços. "É importante apresentar uma análise econômica comprobatória de que o investimento é de baixo risco e que tem capacidade de sustentação para suportar riscos de desempenho no futuro", afirma João da Rocha Lima, coordenador do núcleo de Real State da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo. Espera-se que esses documentos sejam capazes de demonstrar a atratividade do projeto, mas o empreendedor deve estar preparado para esperar pela decisão dos fundos de pensão, que pode levar de seis meses a um ano. Caso a resposta do fundo seja positiva, é comum que uma empresa de propósitos específicos seja constituída, tendo como objeto social o desenvolvimento do empreendimento em questão. "O que o fundo faz é adquirir um percentual de participação na empresa e, dependendo da quantia, poderá indicar um representante para o conselho ou para acompanhar a operação da empresa", explica.

Os investimentos dos fundos de pensão só podem representar 25% do total investido na obra, de acordo com a resolução vigente. Os fundos podem, a qualquer momento, vender sua parte no empreendimento para outro fundo ou investidores em uma transação de venda comum.