Sim, foram duas coisas: uma que o mercado de incorporação ficou atrativo; outra que os incorporadores não têm hoje capacidade de capital para acompanhar a velocidade de crescimento do mercado e precisam de um sócio. O jeito mais seguro para essa parceria é colocar esse sócio dentro de um fundo estruturado, que tem regras, fiscalização, regulamento e governança. Se as incorporadoras grandes acessam o mercado de capitais via IPO (oferta inicial de ações), as incorporadoras médias e pequenas acessam o mercado de capitais por meio de parcerias com os fundos de equity ou fundos mezaninos, que investem em seus projetos.

É ainda difícil ver pequeníssimas empresas acessar fundos, mas médias já estão recebendo investimentos. De qualquer forma, os empreendimentos que recebem investimentos não são, necessariamente, de médio porte, há projetos pequenos. Tenho informações de fundos que compraram a participação em quatro projetos com uma incorporadora razoavelmente pequena do Maranhão. Agora estão estudando quatro projetos no Paraná, e por aí vai.

O fundo entra com funding (recurso) e governança, e o incorporador, com experiência específica e tecnologia de construção barata. Isso é que faz um casamento legal. Porque esse pequeno não tem capacidade de acessar funding e governança, e o investidor não tem essa capacidade de acesso local, de diálogo com o dono de terreno, não sabe dos processos de aprovação da prefeitura e também não tem capacidade de construção.

Sim, para assegurar que tudo está acontecendo conforme o planejado; que o dinheiro pago pelos compradores está sendo usado exclusivamente para a obra; que a construção esteja andando dentro do orçamento; que os fornecedores pagos são aqueles que fizeram a construção; que os compradores estão pagando.

Há duas modalidades básicas. Uma é o investimento direto, o equity puro: o fundo entra como sócio, com 50% dessa SPE (Sociedade de Propósito Específico) e o incorporador com 50%. Lucro repartido. Outro é o modelo mezanino, em que o fundo entra, por exemplo, com 70% do capital necessário e o comprador/cliente, com 30%. Sobre esses 70%, o incorporador paga juros que giram em torno de algo como 12% ao ano, mais uma participação de 20% do resultado. Então esses 12% viram 18%. É atrativo, mas não é a taxa da incorporadora, que ganha 30%. Por outro lado, está garantido que é no mínimo 12%. Geralmente as pequenas optam pelo mezanino e as médias já compram de acordo com o primeiro modelo. O modelo mezanino é mais em cima do projeto, pois as empresas não têm capacidade de alavancar crédito. Esse tipo de negociação acontece bastante. Existem fundos estrangeiros inclusive que veem aqui só para fazer isso, como a Golden Tree, a RB Capital e vários outros.