As empresas que se planejaram para este ano sem contar com a alta da taxa Selic (básica de juros) devem se preocupar. A taxa tem forte peso em toda a cadeia de negócios do setor e sua perspectiva, neste ano, é de ascensão.

Durante 2009, a Selic registrou uma sequência de quedas e se assentou em 8,75%. A redução colaborou para a retomada de investimentos e a volta de liquidez ao mercado, que cambaleava com os impactos da crise financeira internacional. Mas, neste ano, a previsão é que ela suba e finalize o período em 10,50%, por conta do reaquecimento da economia. Essa alta trará um custo maior do dinheiro ao mercado.

"Embora não tenha uma ligação direta com nenhuma parte do negócio, a Selic é usada como um balizador das taxas de atratividade dos negócios nos diferentes segmentos da economia. Em real estate, como nos demais setores, se admite que os empreendedores arbitrem suas taxas de atratividade, que usam na validação dos preços dos empreendimentos, levando em conta a taxa referencial de juros (Selic)", explica o coordenador do Núcleo de Real Estate da Poli-USP (Escola Politécnica da Universidade de São Paulo), João da Rocha Lima.
Desse modo, Selic para cima, colabora para que preços fiquem mais altos. Para baixo, reduz os preços a patamares mais moderados. No segmento imobiliário, em baixa, ela torna os investimentos em real estate mais atrativos em relação às opções em produtos financeiros.

Um risco embutido na alta da Selic é o aumento na taxa de inadimplência, fator diretamente atrelado aos financiamentos. Esse ponto tem maior peso para construtoras e incorporadoras de médio e pequeno porte, com portfólios voltados para o programa Minha Casa, Minha Vida, conforme salienta Alexandre Melão, especialista em planejamento imobiliário e executivo-chefe da Five Planejamento Imobiliário. "A taxa de juros, quando sobe, influencia no valor de um imóvel, aumentando, com isso, a possibilidade de um crédito não ser quitado", assinala o executivo. "É muito simples avaliarmos essa situação. Uma vez que um cliente depende de um financiamento, ele fica mais vulnerável à variação da taxa de juros, que impacta diretamente nos custos que ele terá para conquistar seu imóvel próprio, levando a um estreitamento na concessão de crédito", explica.

O professor de economia da Trevisan Escola de Negócios, Alcides Leite, avalia que o setor imobiliá­rio brasileiro ainda conta com um custo muito alto de capital, o que entrava sua expansão. "Em termos comparativos, o Brasil ainda está muito atrás de outros países, com apenas 3% de seu PIB (Produto Interno Bruto), vindos de financiamentos imobiliários, enquanto o México possui 15%, e os Estados Unidos 80%", explica.

Em contrapartida, Leite afirma que hoje o custo alto do setor imobiliário e a eficiência baixa são oportunidades para encontrar novos mecanismos de compensação de perdas. "É necessário ressaltar que o nosso setor tem diversas falhas, quando comparado ao exterior, porém devemos fazer dessas ineficiências uma oportunidade para crescer. Posso elencar algumas, por exemplo: temos um processo de produção muito lento, que consequentemente exige muita mão de obra. Um dos setores com a mais baixa tecnologia embutida, sempre foi visto como uma atividade mais artesanal do que industrial", critica Leite.

O professor prossegue: "No entanto, a taxa de juros, agora, está mais baixa; a renda do brasileiro melhorou. Temos um cenário mais previsível, e isso significa ter a faca e o queijo na mão, ou seja, é o momento certo para investir em novas tecnologias e em contratar mão de obra especializada em produção. Estamos mudando de patamar, e agora é o momento das construtoras começarem a investir em processo", pondera o economista.

Para Alexandre Melão, uma maneira eficaz de se proteger das oscilações da Selic é a melhor seleção dos compradores, para minimizar o risco de inadimplência. "As construtoras e incorporadoras poderiam tornar-se mais seletivas e exigentes em seus financiamentos. O que não significa deixar de dar crédito, porém, saber o tamanho do crédito a ser dado a cada cliente. Afinal de contas, cada um tem suas particularidades. Não adianta tornar homogêneo o processo de concessão do crédito", analisa.

O executivo sugere que as empresas aproveitem o momento favorável, mas atentas ao futuro. "Para que haja um equilíbrio, e o setor possa minimizar os impactos da Selic em seus negócios, deve-se aproveitar o momento (de baixa) e projetar os negócios baseado em índices futuros, ou seja, já contar com uma alta."

A desconfiança generalizada na economia influenciou outros indicadores do País, além da Selic. Afetou, também, os índices da construção civil. Entre eles estão o INCC (Índice Nacional da Construção Civil) e IGP-M (Índice Geral de Preços de Mercado), ambos calculados pela Fundação Getúlio Vargas, com divulgação mensal. Segundo João da Rocha Lima, o maior impacto para o setor imobiliário em 2009 se deu na movimentação do INCC, ressaltando sua importância no orçamento de um imóvel, enquanto ele ainda está na planta. "O INCC influi na imposição dos orçamentos, e é usado para balizar os preços de venda dos empreendimentos enquanto ele ainda está na planta. Ele é um balizador para evolução dos custos de construção. Ou seja, havendo um aumento nessa taxa, é certo que o valor do imóvel tenha que ser reajustado", avalia. Já o IGP-M é usado na correção de contratos após o Habite-se.

Em 2009, até o fechamento desta edição, a perspectiva é de fechamento do IGP-M muito próximo de não apresentar oscilação. Para este ano, a expectativa é de alta de cerca de 5%. Já o INCC, até o fechamento da edição, tinha previsão de encerramento do ano com alta próxima de 4%. Esse número deve subir para 5% em 2010, tendo em vista o crescimento da oferta de empreendimentos na planta, que exige construir em 2010 acima do volume de 2009, pressionando, portanto, os preços dos insumos.