O aumento da venda de lotes em áreas fechadas, puxada pelos empreendimentos de alto padrão, deu origem a uma série de institutos jurídicos e jargões de mercado não previstos em lei.

O resultado é uma confusão geral: empresas lançam empreendimentos que misturam as leis de condo­mínios e lotes; legislações municipais conflitam com a federal; e especialistas divergem sobre a legalidade dessas práticas.

Para entender o imbróglio, é preciso recorrer às duas leis que regulamentam o assunto no mercado imobiliário brasileiro: a 4.591/64 (lei de condomínios e incorporações) e a 6.766/79 (lei de loteamentos). De acordo com a primeira, para que um condomínio seja instituído, é necessário que o objeto de venda seja um terreno vinculado a um projeto de construção. (Ou seja, grosso modo, é preciso que exista algo construído no terreno).

Já a lei 6.766/79 determina que, no caso dos loteamentos, apenas o lote pode ser objeto de venda. Até aqui, tudo muito simples. O problema surge quando empresas tentam contornar as exigências da lei de loteamentos, que estabelece a transferência de áreas para o poder público (ruas, áreas verdes e áreas institucionais), dentre outras exigências. A solução encontrada foi se utilizar da lei de condomínios, que não prevê, por exemplo, essa transferência de áreas.

Com isso, surgem os empreendimentos conhecidos como "condomínios de lotes", "loteamentos em condomínio", "loteamentos especiais", "condomínios especiais", "loteamentos fechados" e "condomínio horizontal de lotes", dentre outros. Mas, afinal de contas, o que é legal nessas práticas do mercado?

"Condomínios de lotes"

De acordo com Paulo José Villela Lomar, advogado especializado em direito urbanístico, desde que foi promulgada a lei de loteamentos, sempre se tentou contornar suas normas. "A primeira ideia que surgiu foi a do 'loteamento fechado'. Mais tarde, surgiu a ideia da utilização do art. 8o da lei 4.591, com o objetivo de evitar a incidência da lei 6.766. É difícil marcar um momento para esse surgimento. As condições de mercado vêm contribuindo com maior ou menor interesse na utilização dessas modalidades", afirma.

Embora não estejam contemplados na lei 6.766, os "loteamentos fechados" têm sido regulamentados por leis municipais, que permitem o fechamento da área em tro­­­­­ca de contrapartidas, que podem ser a manutenção das vias e a doação das áreas públicas fora do perímetro fechado, por exemplo, sempre dependendo de pré­­­vio acor­­do entre os loteamentos e as prefeituras.

Esses empreendimentos, contudo, possuem características que os assemelham aos condomínios horizontais de casas, do ponto de vista urbanístico, como o fato de ambos serem empreendimentos de urbanização e terem o acesso controlado a terceiros. Isso fez com que alguns loteamentos fechados fossem chamados equivocadamente de "condomínios de lotes".

"Estamos tentando acabar com essa nomenclatura de 'condomínio de lotes', que algumas pessoas ainda utilizam, para se referir ao loteamento fechado", afirma Douglas Vaz, diretor da Cristal Em­­­preendimentos Imobiliários. Segundo ele, esse equívoco ocorre por­­­­que os condomínios com edificação perderam espaço entre a classe alta para os loteamentos fechados de alto padrão, mantendo, no entanto, o vício de se utilizar o nome "condomínio" para um empreendimento de casas em área fechada. Surgindo, assim, o uso equivocado da expressão.

Um exemplo é o do Grupo Ápia, de Minas Gerais. No site da empresa (www.grupoapia.com.br), encontram-se anunciados alguns loteamentos fechados na seção de "condomínios", como o "Riviera Park Residence". Outro é o "Condomínio Quintas do Sol", que comercializa lotes e chama seus moradores por condôminos. Segundo Felipe Pretti, diretor comercial da Ápia Empreendimentos, isso ocorre por conta das características que assemelham os loteamentos fechados aos condomínios horizontais de casas.
 
"Algumas características se assemelham, mas os regimentos jurídicos são diferentes, já que nos loteamentos, por exemplo, as vias internas continuam públicas, embora exista controle de acesso. Por isso, é melhor não usar o termo 'condomínio' para os loteamentos fechados", diz Flávio Amary, presidente da Aelo (Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano do Estado de São Paulo).

Segundo Gerson Barbosa, promotor de Justiça de Cuiabá, esse equívoco pode passar uma falsa impressão de que o empreendimento se trata de condomínio. "Além de estar claro no registro em cartório, precisa estar claro ao público, na propaganda do empreendimento", diz. O promotor ainda destaca que, no caso dos loteamentos fechados, as irregularidades surgem quando esses empreendimentos se comportam como condomínios, como se as áreas internas fossem de domínio privado.

"Condomínio horizontal de lotes"

Outro caso polêmico é o dos chamados "condomínios horizontais de lotes", que são diferentes dos "condomínios de lotes". Para entender a questão, é necessário recorrer novamente à legislação. A lei 4.591 regulamenta as incorporações, inclusive os "condomínios fechados", mas não prevê a venda apenas de lotes, desvinculados das construções previstas na planta previamente aprovada na Prefeitura, em atendimento do inciso d do seu art. 32.

Portanto, no caso dos loteamentos fechados, não existe legislação federal de regulamentação. Mas já ocorreu uma tentativa disso com o decreto-lei 271, de 28/02/1967, que previa os "condomínios de lotes". Sua regulamentação, no entanto, necessária segundo o decreto-lei, nunca foi publicada. Por isso, quanto aos loteamentos, vigora atualmente o decreto-lei 58, de 10/12/1937, e a lei 6766, de 19/12/1979. O centro da questão está em admitir, ou não, que a lei 6766 revogou o decreto-lei 271.

Há, no entanto, leis municipais que tentam "legalizar" esse tipo de empreendimento, conhecido por "condomínio horizontal de lotes". Esses empreendimentos são registrados como condomínio, sob a lei 4.591, mas o objeto de venda é apenas o lote, sem vinculação a um projeto de construção. Ou seja, as unidades autônomas desses condomínios são os lotes, sob os quais serão ou não construídas edificações.

Segundo Gustavo Burgos de Oliveira, assessor jurídico do Ministério Público do Rio Grande do Sul (Estado onde diversas cidades instituíram esse instituto jurídico), o "condomínio horizontal de lotes" é uma criação doutrinária, conjugação de duas leis: o artigo 8o da lei 4.591/64 com o artigo 3o do decreto-lei 271/67, que equipara o loteador ao incorporador e os compradores de lotes aos condôminos.
 
Assim, nesses empreendimentos, as áreas internas não são transferidas ao Poder Público, mas continuam privadas e, sob o lote, os futuros proprietários terão liberdade para construir, desde que dentro das regras da convenção de cada condomínio. A unidade autônoma, assim, não é a quota de terreno vinculada à quota de construção (área privativa somada à parte ideal das áreas comuns do condomínio), mas o lote.

A fração ideal de área comum, nesse caso, refere-se ao tamanho do lote, por isso se mantém inalterada, independente de futuras reformas na edificação (diferente do que ocorre com o condomínio). Já a construção vinculada ao terreno, exigida pela lei 4.591, é atendida, segundo as leis que regulamentam esses empreendimentos, por meio das obras de infraestrutura, equiparadas via decreto-lei 271/67. Cidades como Xangri-Lá e Nova Santa Rita, no Rio Grande do Sul, e Guaíra, em São Paulo, já possuem leis que instituem o "condomínio horizontal de lotes".

Prática ilegal

Para a maioria dos especialistas consultados, o "condomínio horizontal de lotes" é uma prática ilegal, pois se trata de burla à lei de loteamentos. De acordo com Lomar, o artigo 8o da lei 4.591 distingue duas situações de condomínios: a primeira, relativa a casas térreas ou assobradadas, e a segunda, relativa às unidades autônomas que constituírem edifícios de dois ou mais pavimentos.

"Como se nota, o disposto nesse artigo 8o não possibilita sua incidência na hipótese em que se pretenda apenas vender lotes sem a simultânea responsabilidade pela construção de edificações." Além disso, Lomar afirma que os municípios que assim procederam não têm poder constitucional para disciplinar sobre matéria de natureza civil, atribuindo valor à forma jurídica condominial em detrimento da política urbana e de expansão urbana.

"Quando se trata de condomínio, não existe a possibilidade de se aprovar um projeto em que o terreno não esteja vinculado a uma edificação. Aqui em São Paulo isso é burla, pois o condomínio edilício é de casas ou de apartamentos", afirma Caio Portugal, vice-presidente de desenvolvimento urbano do Secovi-SP e da Aelo.

Portugal reforça o instituto dos "loteamentos fechados" para a venda de lotes em áreas fechadas, registradas sob a lei 6.766/79. "O condomínio horizontal de lotes, como condomínio, transfere a obrigatoriedade de construção ao proprietário, o que não pode ocorrer", diz.
 
Além disso, outros especialistas, como o perito do Ibape (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia), Paulo Grandiski, o advogado Paulo Lomar e o promotor Gerson Barbosa entendem que o decreto-lei 271/67, além de não ter sido regulamentado, fora revogado pela publicação da lei 6.766/79, cujo artigo 55 diz: "revogam-se todas as disposições ao contrário".

Mas, segundo Oliveira, a lei 6.766/79 só derrogou alguns artigos, por não ter tratado inteiramente do conteúdo do decreto-lei. Dentre os artigos mantidos, segundo Oliveira, está o artigo 3o. O argumento de que o decreto-lei foi revogado pela lei 6.766/79 foi utilizado, em decisão do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, proibindo a instituição de um "condomínio horizontal de lotes", pela empresa DHZ, com privatização dos espaços públicos (processo no 70.020.348.199, da 20a Câmara Civil, de 21 de novembro de 2007).
Já o presidente da Aelo, Flavio Amary, prefere não criticar os condomínios de lotes, apesar de não concordar.

"Se isso acontece em São Paulo, não é com nosso consentimento, pois tem características de loteamento e não de condomínio", diz. Mas, ao comentar os "condomínios horizontais de lotes" gaúchos, Amary questiona. "O entendimento no Rio Grande do Sul é diferente. Dizer que esses empreendimentos são ilegais é muito forte. Se são legais lá, por que não seriam aqui?".

Para Francisco José Rezende dos Santos, presidente do Irib (Instituto de Registro Imobiliário do Brasil), apesar de não serem regulamentados por legislação federal, os empreendimentos são legais, mas desde que amparados por legislação municipal. "Esses condomínios, que parecem loteamentos, eram muito combatidos pelo Ministério Público. Mas o entendimento vem se modificando. Eu sou de Minas Gerais e em regiões como Lagoa Santa e Nova Lima há vários desses empreendimentos.
 
Antes havia o entendimento de que o empreendimento tinha que estar pronto num condomínio, mas hoje isso vem sendo superado", afirma.
De acordo com Oliveira, a sociedade não pode fechar os olhos para essa exigência do mercado. "São as pessoas que estão querendo esse tipo de empreendimento. Elas querem comprar lotes para construírem quando e como quiserem, dentro das regras do condomínio. Não querem comprar casas construídas ou então terem prazos para a construção", diz ele.

Para Grandiski, porém, não se pode desrespeitar as leis que regem o parcelamento do solo brasileiro. "Dura lex sed lex: a lei é dura, mas é a lei. E eu só mudo de opinião se a lei mudar", sentencia.