Legislação Tributação pelo Lucro Real - Confira as dicas da IOB-Thomson para fazer a declaração
Saiba quais variáveis considerar na escolha do melhor regime do imposto de renda Legislação Tributação pelo Lucro Real A empresa com atividade de compra e venda, loteamento e incorporação de imóveis que optar pela tributação com base no lucro real deve observar procedimentos próprios na apuração da base de cálculo do imposto de renda e contribuição social sobre o lucro, para cada período-base. Nas vendas a prazo ou em prestações, a empresa reconhece as receitas e os custos da atividade pelo regime de caixa. As outras receitas operacionais e as não operacionais, assim como as despesas operacionais são reconhecidas pelo regime de competência.
Regime de competência é aquele em que na apuração do lucro do exercício social serão computados as receitas e os rendimentos ganhos no período, independentemente da sua realização em moeda; e os custos, despesas, encargos e perdas, pagos ou incorridos, correspondentes a essas receitas. No regime de caixa, o reconhecimento das receitas, custos e despesas se dá pelo pagamento ou recebimento.
Se a venda dos imóveis for contratada antes de completado o empreendimento, a empresa poderá computar no custo do imóvel vendido, além dos custos pagos, incorridos ou contratados, o custo orçado para conclusão das obras ou melhoramentos que estiver contratualmente obrigado a realizar.
Considera-se efetivada ou realizada a venda de uma unidade imobiliária quando contratada a operação de compra e venda, ainda que mediante instrumento de promessa, carta de reserva com princípio de pagamento ou qualquer outro documento representativo de compromisso, ou quando implementada a condição suspensiva a que estiver sujeita a venda.
A empresa que deixar de computar o custo orçado na venda de unidade não concluída estará apurando lucro irreal e antecipando o pagamento de imposto de renda e contribuição social sobre o lucro.
Lucro presumido
Com a edição da Lei 9.718/98, a partir 1. de janeiro de 1999, as pessoas jurídicas com atividade imobiliária passaram a ter a possibilidade de optar pelo regime de tributação com base no lucro presumido, desde que não tenham registro do custo orçado. Mesmo que tenham registro do custo orçado e estejam submetidas ao Refis (Programa de Recuperação Fiscal), instituído pela Lei 9.964/00, poderão optar por este regime.
De regra, no regime do lucro presumido, as receitas, custos e despesas são reconhecidos pelo regime de competência. Mas a empresa tem a possibilidade de adotar o regime de caixa, desde que seja para todo o ano-calendário.
A opção por este regime de tributação será manifestada por ocasião do pagamento da primeira quota ou quota única do imposto devido, no primeiro trimestre do ano-calendário, vencível no último dia útil de abril. Será considerada formalizada a opção mediante a indicação, no campo 04 do DARF, do código de receita próprio do imposto apurado no regime do lucro presumido (2089). Feita a opção, esta deverá ser mantida até o final do ano-calendário.
Regime não cumulativo
A opção pela tributação com base no lucro real implica pagar a contribuição para o PIS/Pasep e Cofins pelo regime não cumulativo. Por este regime, a apuração do PIS/ Pasep e da Cofins é feita mediante aplicação, respectivamente, da alíquota de 1,65% e 7,6%, podendo descontar créditos calculados mediante aplicação dessas alíquotas sobre os custos, inclusive custo orçado para conclusão da obra, ajustado pela exclusão dos valores a serem pagos à pessoa física, encargos trabalhistas, sociais e previdenciários e de bens e serviços adquiridos de pessoa física ou jurídica domiciliada no exterior.
Os créditos correspondentes aos custos vinculados à unidade imobiliária somente poderão ser utilizados a partir da efetivação da venda e na proporção da receita recebida.
Na maioria das vezes, as vendas de unidades imobiliárias, tanto de lotes de terrenos como de apartamentos ou conjuntos comerciais a serem construídos, são feitas para recebimento em longo prazo.
Essas variações monetárias são consideradas, para efeitos da legislação do imposto de renda, da CSLL, da contribuição para o PIS/Pasep e da Cofins, como receitas financeiras.
As receitas financeiras, para as empresas submetidas ao regime não cumulativo do PIS/Pasep e Cofins (empresas tributadas com base no lucro real), são tributadas à alíquota zero, desde agosto de 2004.
Outro aspecto na análise do melhor regime que não pode ser desprezado refere-se às receitas relativas às atividades de revenda de imóveis, desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária e construção de prédio destinado à venda, quando decorrentes de contratos de longo prazo firmados antes de 31 de outubro de 2003. Essas receitas estão submetidas ao regime cumulativo da contribuição para o PIS/Pasep e Cofins, mesmo a empresa tendo optado pela tributação com base no lucro real.
Nesta situação, a empresa ficará submetida aos dois regimes de tributação do PIS/Pasep e Cofins, o regime cumulativo e o não cumulativo, devendo segregar os créditos destas contribuições no regime não cumulativo, correspondentes a custos, encargos de depreciação e despesas vinculados às receitas submetidas a esse regime.
Por fim, se a empresa optar pela tributação com base no lucro presumido, o PIS/Pasep e Cofins serão apurados pelo regime cumulativo, em que as alíquotas, respectivamente, serão de 0,65% e 3%, sem direito de dedução de créditos.
Ivo Ribeiro Viana, coordenador da Área de Impostos da IOB Thomson
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