Shopping customizado Empreendimento catarinense é pautado pela redução dos custos de operação e manutenção
Obra Planejamento imobiliário minucioso e redução dos custos de operação e manutenção pautaram novo complexo de compras catarinense Shopping customizado
Características do empreendimento
Área do terreno: 24.864 m2 Início da obra: 03/2005 Término da obra: 03/2007 Área construída: 94.681 m2 Área bruta locável: 28.257 m2 Níveis de varejo: 3 Vagas de estacionamento: 1.430 Lojas âncora: 3 Megalojas: 10 Lojas satélite: 180 Praça de alimentação: 18 operações / 800 lugares Cinema Multiplex: 7 salas stadium / 1.800 lugares Escadas rolantes: 20 Elevadores sociais: 3 Elevador panorâmico: 1
Um terreno de 24.864 m2, estrategicamente localizado na confluência de eixos viários que dão acesso a toda cidade, sinalizou uma oportunidade de negócio que resultou na construção de um dos principais empreendimentos da capital catarinense: o shopping Center Iguatemi Florianópolis.
Antes da construção, a região foi alvo de uma série de estudos que apontaram a viabilidade do produto, tais como o potencial de desenvolvimento e concentração de demanda de consumo pela população do entorno. Além disso, foram verificados previamente as áreas de influência do empreendimento, a previsão da demanda mensal, a oferta instalada, a produtividade varejista, o potencial de venda, a participação de mercado e o composto de lojas por produtos. O complexo de compras, que será inaugurado em abril próximo, situa-se na avenida Beira Mar, esquina com a Madre Benvenuta.
Fruto do investimento dos grupos Santa Fé Engenharia e Pronta SA, Wal Mart e Iguatemi Empresa de Shopping Centers, a obra teve um minucioso planejamento que norteou a concepção e o desenvolvimento dos projetos e sistemas construtivos. O projeto arquitetônico, por exemplo, começou a ser desenvolvido no primeiro trimestre de 2003 (a obra iniciou-se em março de 2005) e passou por várias alterações, conforme foi sendo apresentado aos órgãos licenciadores.
Após as macrodecisões relacionadas ao empreendimento, as decisões técnicas ocuparam o primeiro plano da equipe envolvida na concepção do produto. Diversas consultorias, com técnicos especializados em cada atividade, participaram do planejamento das ações e posteriormente da fiscalização de alguns serviços, como a montagem da estrutura pré-moldada, a execução das estruturas moldadas in loco e das fundações, das alvenarias, das instalações elétricas, de comunicações, climatização e preventivas de incêndios.
A Encopar Engenharia, Construções e Participações foi contratada para o gerenciamento da obra. A empresa foi responsável pela alocação da equipe de engenheiros e mestres-de-obras e pela seleção das prestadoras de serviços especiais e empreiteiras. "A opção dos empreendedores em efetuar o gerenciamento e construção com a maior aproximação dos prestadores de serviços e fornecedores sinalizou redução significativa dos custos de obra, já que a contratação direta evita despesas de refaturamento, com sensível redução nos impostos devidos", explica o diretor de engenharia Aurélio de Campos Rotolo.
Acima dos forros das circulações, galeria técnica com passarela para as manutenções
Planejamento
Uma das premissas do plano de obra foi o desenvolvimento de uma edificação que permitisse menores custos de operação e manutenção com o intuito de minimizar os valores do condomínio.
A primeira medida tomada nesse sentido foi o emprego de peças pré-moldadas na superestrutura, como pilares de concreto, vigas em concreto armado ou protendido, e lajes alveolares protendidas com capa moldada in loco com ferragens de solidarização. "O sistema teve de assegurar os padrões de qualidade requeridos e montagem rápida, de modo a garantir a manutenção dos prazos de obra fixados em 24 meses", afirma Rotolo. Como o projeto estrutural previu a utilização de pilares com uma emenda, geralmente no terço superior, para viabilizar o transporte e limitar o peso das peças, algumas áreas foram detalhadas com estruturas moldadas in loco, caso das escadarias, poços de elevadores e vãos centrais onde as escadas rolantes foram instaladas para a necessária solidarização da estrutura pré-moldada.
Na seqüência foi definido o uso de fundação de estacas hélice contínua monitoradas. "O sistema acabou por mostrar-se o mais adequado, em razão do vulto das cargas envolvidas, além de fatores como tipo de solo, rapidez, interferência nas áreas vizinhas e controle de execução das estacas", explica o diretor de engenharia.
As paredes externas foram vedadas com blocos de concreto com pilares e cintas grauteados para propiciar maior solidarização com a estrutura pré-moldada. O mesmo aconteceu com as paredes de fechamento das áreas técnicas internas, como centrais de climatização e energia. Para a divisão das áreas comerciais, foram previstas paredes de gesso acartonado, com placas de 12,5 mm entre perfis metálicos de fixação para futura aplicação de outra placa pelos lojistas, de cada lado da parede.
O projeto ainda contemplou a criação de áreas específicas para depósitos extras dos lojistas, para vivência de seus funcionários e de reciclagem de lixo, além de outras áreas de retaguarda.
Peças moldadas in loco em áreas como poços de elevadores para a solidarização dos pré-moldados
Competências
Além do corpo técnico da obra, o departamento de suprimentos e a administração dos empreendedores do shopping funcionaram no canteiro da obra, o que facilitou as ações conjuntas e possibilitou agilidade nas decisões.
A administração ficou responsável pelo controle do almoxarifado da obra, segurança patrimonial e gestão administrativa e financeira de todas as ações referentes ao empreendimento. Já à equipe de suprimentos, em conjunto com a administração técnica da obra, coube o atendimento das programações de entrega.
Foram firmados contratos de fornecimento programados para os materiais mais expressivos da curva ABC, caso dos vergalhões, concreto, blocos de concreto, argamassa industrializada, drywall e revestimentos cerâmicos para paredes e piso. Essas programações foram revisadas quinzenalmente para eventuais ajustes. Para os demais materiais estipulou-se um prazo mínimo de antecedência de sete dias úteis.
A administração técnica cotou e contratou diretamente os materiais que dependiam de medições em obra para fabricação por empresas especializadas, como o caso das estruturas metálicas, serralheria e esquadrias, assim como contratou os diversos prestadores de serviços. "Como a aquisição dos materiais e serviços, em geral, foi efetuada diretamente, os benefícios acabaram por aparecer de maneira bastante acentuada, visto que, com isso, foram evitadas despesas de refaturamento", finaliza Rotolo.
Sistema de pré-moldados demandou 12,5 mil m3 de concreto e teve consultoria do fabricante
Sistemas construtivos
Fundação: estacas hélice contínua monitoradas Estrutura: pré-moldada de concreto armado e protendido, com lajes alveolares protendidas; escadarias e vãos centrais de concreto armado moldado in loco Fechamento externo: alvenaria de blocos de concreto Fechamentos internos: divisão das áreas comerciais: placa drywall, com perfis galvanizados nos dois lados da parede, com cada lojista se responsabilizando pela instalação de placa drywall de acabamento na sua loja; escadarias de emergência, corredores protegidos: blocos de concreto Mecânica dos solos/Escavações: através de escavadeiras hidráulicas com volume de escavação de 65 mil m3 Impermeabilização: lajes de cobertura e rampas - manta dupla 4+3 mm, aderidas com asfalto e/ou maçarico Instalação hidráulica: tubos de água fria e esgoto de PVC rígido; tubulações hidráulicas de cobre Instalações elétricas: potência instalada de 6 MVA, nas instalações do condomínio e lojistas, exceto âncoras Instalações de ar-condicionado: quatro chillers a ar, com potência total de 1.330 TR's Elevadores: um elevador panorâmico para 14 pessoas, quatro elevadores de passageiros para 14 pessoas, três elevadores de carga para 1.000 kg Escadas rolantes: dez escadas rolantes com largura de 0,80 m e pé-direito de 6,48 m e dez escadas rolantes com largura de 0,80 m e pé-direito de 3,24 m
Shopping customizado
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