"Fundos garantidores do Governo Federal terão de ser agilmente regulamentados para dar apoio à aprovação dos beneficiários" Eduardo Della Manna, diretor do Secovi-SP

Agentes financeiros públicos: importância reforçada
Os bancos serão responsáveis pela interface entre o governo, propositor do plano, e seus principais beneficiários - construtoras e futuros mutuários. Com prazos ambiciosos, é unânime a necessidade de desburocratizar análises dos empreendimentos.

A construtora passará por análise de risco, apresentará anteprojeto e planilha de custos. A CEF (Caixa Econômica Federal) selecionará então a melhor proposta técnica e de preço, informando à prefeitura e, ao mesmo tempo, encaminhando para suas análises de engenharia e jurídica. Passados 25 dias de tramitação, o Comitê Regional do banco deverá aprovar projeto para contratação (o que pode durar mais cinco dias). No caso de habitação voltada a famílias com renda de três a dez salários mínimos, o projeto poderá ainda ser encaminhado à matriz da Caixa, em função do valor da operação - somam-se daí mais 15 dias.

Quanto aos trâmites com o mutuário, "os bancos terão de enxergar o plano socialmente", afirma Eduardo Della Manna, diretor do Secovi-SP (Sindicado da Habitação de São Paulo). "A população de baixíssima renda não tem como apresentar garantias ou mesmo comprovar formalmente sua renda; fundos garantidores do Governo Federal terão de ser agilmente regulamentados para dar apoio à aprovação dos beneficiários pelos agentes e iniciativa privada."

O acompanhamento do "Minha Casa, Minha Vida" em suas operações bancárias terá de ser constante para que haja condições de corrigir erros emergentes e fazer ajustes sem burocracias lentas.

Para garantir fundos às empresas privadas, o Governo Federal tem incentivado outros programas, como o BNDES Construção Civil, do Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social, que deverá transferir aos agentes financeiros R$ 1 bilhão, a serem destinados ao segmento fornecedor de sistemas construtivos industrializados para edificações e de outros produtos que compõem a cadeia de produção do setor, para modernização de unidades fabris, capacitação técnica de profissionais, melhoria de produtos, processos e sistemas de gestão de qualidade. Para participar, a indústria de insumos da construção deverá ainda estar certificada pelo PBQP-H (Programa Brasileiro da Qualidade e Produtividade do Habitat), do Ministério das Cidades.

"Um aspecto fundamental do plano é buscar o bom relacionamento com os governos dos Estados" Ana Maria Castelo, consultora da FGV Projetos (Fundação Getúlio Vargas)

Municípios: corrida contra o tempo
Mesmo quando indireta, a participação das prefeituras municipais na execução da nova política habitacional exigirá agilidade e algumas adaptações em seus quadros administrativos. Só assim vai ser possível acertar o passo com a Caixa Econômica Federal e correr com a aprovação das obras, doar terrenos, promover infraestrutura que viabilize a construção de conjuntos habitacionais, cadastrar interessados em moradias populares, baratear o registro de imóveis e ainda abrir mão de parte de sua arrecadação tributária local. 

Em primeiro lugar, "um aspecto fundamental do plano é buscar o bom relacionamento com os governos dos Estados", enumera a consultora da FGV Projetos (Fundação Getúlio Vargas) Ana Maria Castelo. Ela afirma que o momento é de recuperar o tempo perdido, retomando o que foi parado com a chegada da crise no ano passado (apostar primeiro em lançamentos suspensos), para depois se preocupar com as mudanças mais estruturais nas prefeituras ou até mesmo a realização de outras obras.

Por ora, a maior preocupação é com a engenharia do plano: adequar projetos de obras; cadastrar todas as famílias interessadas e dar início à triagem e seleção, para acelerar etapas da liberação de crédito bancário nas quais as prefeituras participam.  

A secretária da habitação da prefeitura de São Paulo, Elisabete França, por sua vez, já determinou que sua comissão de aprovações organize-se para ser mais rápida - em princípio, sem aumento de seus quadros -, dando prioridade aos projetos para habitação de interesse social. "É para sentar, discutir e resolver o problema de uma vez, sem burocratizar o desnecessário", relata Elisabete França, superintendente.

Ela afirma que processos mais ágeis não significarão descuidados: "Não deixaremos de verificar diretrizes da Sabesp, da Cetesb (Companhia de Tecnologia de Saneamento Ambiental) e outras análises de impactos ambientais". A experiência com as obras do PAC (Programa de Aceleração do Crescimento) já introduziram mudanças que facilitaram trâmites de aprovação de obras em algumas prefeituras.

"A dúvida que fica é se o Governo Federal terá competência para gerir um Programa tão grande sem contar com a estrutura administrativa [das companhias de habitações]" Maçahico Tisaka, engenheiro e ex-diretor de obras da CDHU (Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano de São Paulo) no Governo Mário Covas

Companhias de habitação: à margem do programa
Por conta dos tipos de moradias, banco de terrenos apropriados, técnicas de construção, conhecimento das burocracias junto à Caixa Econômica Federal, entre outros pontos com os quais lidam, as Companhias de Habitação Municipais e Estaduais estariam preparadas para atuarem na construção de imóveis para famílias com renda entre zero e três salários mínimos. No entanto, o programa não incluiu a atuação das companhias - apenas construtoras podem apresentar seus projetos ao governo.

O engenheiro e consultor Maçahico Tisaka, ex-diretor de obras da CDHU (Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano de São Paulo) no Governo Mário Covas, acredita que o Governo Federal precisa do auxílio das companhias habitacionais. "A CDHU produziu mais de 250 mil habitações no período de oito anos da gestão do governador Mário Covas. Mesmo com a experiência, o esforço para atender todas essas unidades construídas foi gigantesco. A dúvida que fica é se o Governo Federal terá competência para gerir um Programa tão grande sem contar com a estrutura administrativa dessas entidades", questiona.

Motivados por essa exclusão do pacote, o FNSHDU (Fórum Nacional dos Secretários de Habitação e Desenvolvimento Urbano) e a ABC (Associação Brasileira de Cohabs) prepararam um documento no qual sugerem ao Governo Federal alguns aprimoramentos e inclusões no pacote habitacional. Entre eles, está a proposta para que as Cohabs e órgãos governamentais similares participem do plano nas mesmas condições das construtoras, o que daria mais agilidade ao processo.

Isso porque essas entidades já têm identificação das demandas, estrutura para edificar habitações de interesse social e investimentos em novas tecnologias para baratear e customizar o processo construtivo.

Além disso, também propuseram a ampliação do atendimento do programa a todos os municípios independentemente do seu porte habitacional, a mudança dos valores e das faixas de subsídio, e a definição clara de quais são as contrapartidas exigidas pelo programa, além de outros itens. (Até o fechamento desta edição, nenhuma resposta do Ministério das Cidades havia sido enviada às Companhias de Habitação.)

"Antes do pacote, nossa previsão era lançar por volta de R$ 2 bilhões em 2009. Agora, calculamos algo entre R$ 2,5 e R$ 3 bilhões" Zeca Grabowsky, presidente da PDG Realty

Incorporadoras de capital aberto: terrenos a postos
As incorporadoras listadas na Bovespa, especialmente as que atuam na baixa renda, estão otimistas com os negócios abertos pela nova política habitacional. Além de viabilizar a edificação de projetos econômicos - destravando operações que atrapalhavam e encareciam o processo - o plano também se mostrou conveniente à medida que tornou novamente factível a possibilidade dessas empresas em converterem seus abundantes e custosos bancos de terras em imóveis comercializados. Essa competência foi fortemente contestada quando do estouro da crise econômica mundial, forçando até mesmo a venda de terrenos por deságios onerosos e a depreciação dos valores das ações dessas companhias no mercado acionário.

Entretanto, na análise de João da Rocha Lima, coordenador do Núcleo de Real Estate do Departamento de Engenharia de Construção Civil da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo, o segmento de mercado aberto pelo plano é muito difícil de ser explorado pelas grandes incorporadoras, até mesmo as especializadas em construção econômica. Entre os desafios estaria a mudança da forma de atuação dessas empresas. "Quando se fala de produto de renda média, fala-se que a empresa é competitiva pelo canal do marketing. Quando vem para a baixa renda, fala-se em engenharia de produto. A empresa é competitiva pela sua capacidade de planejar o produto, em todas as suas vertentes, desde o desenho, passando pela localização adequada, até a equação do preço."

Segundo consultores, a tendência é que essas companhias consigam atuar, de uma maneira geral, nos imóveis destinados a famílias com renda superior a três salários mínimos. Abaixo disso, dado o valor enxuto por unidade, de R$ 52 mil (apartamentos) e R$ 48 mil (casas), as margens pequenas de lucro das incorporadoras tornaria o negócio desvantajoso.

Mas isso não é bem o que dizem as incorporadoras. Consultadas por essa reportagem, Tenda, MRV, Goldfarb, Rossi e Inpar afirmaram pleno interesse e competência em abocanhar fatia significativa do novo filão. A construtora mineira MRV pretende direcionar todo seu estoque de terrenos para o pacote habitacional, incluindo faixas de zero a três salários mínimos, diz Leonardo Corrêa, vice-presidente de Relações com Investidores da MRV. No total, são 90 mil unidades espalhadas nas regiões Sul, Sudeste, Centro-Oeste e Nordeste, com preços que variam entre R$ 46 mil e R$ 130 mil, segundo o executivo.

A Rossi também espera tomar o seu quinhão. "Sem contar os terrenos que o governo vai colocar à disposição para implantar esse projeto, já temos bastante coisa dentro de casa e o impacto disso virá ainda este ano", avalia o diretor superintendente da incorporadora, Heitor Cantergiani.

Segundo o vice-presidente comercial da Inpar, Marco Parizotto, a companhia, por meio de sua marca econômica, a Viver, já reviu a quantidade de lançamentos no ano em virtude das novas oportunidades. "Estávamos com quatro lançamentos engavetados. Agora, vamos tirar do papel e construir, pois o mercado vai ficar mais atrativo", aposta.

Os imóveis da Inpar serão para atender a faixa entre três e dez salários. "Por enquanto, na faixa de até três salários não temos planos para atuar. É preciso fazer parcerias difíceis em terrenos públicos e tenho minhas dúvidas se isso vai emplacar logo de cara", opina.

Na PDG Realty, que controla a Goldfarb, o programa fez a expectativa de vendas de 2009 subir de 15 mil unidades para 25 mil. "Antes do pacote, nossa previsão era lançar por volta de R$ 2 bilhões em 2009. Agora, calculamos algo entre R$ 2,5 e R$ 3 bilhões", afirma Zeca Grabowsky, presidente da PDG.