"As empresas médias e pequenas locais estão numa luta para se adaptarem a essa nova conjuntura de concorrência com as grandes" Emerson Fidel Campos Araújo

A construção do complexo hidrelétrico do Rio Madeira, composto pelas usinas de Santo Antônio e Jirau, tem imposto ao mercado de construção civil da capital rondoniense, Porto Velho, um misto de entusiasmo e preocupação. Custeado a R$ 9,5 bilhões, o empreendimento certamente impulsiona a cadeia de construção local, abre espaço para novas obras e aumenta expressivamente o potencial do mercado consumidor, e deve gerar empregos até 2016, quando será entregue.

Mas os desafios desse "boom" têm grandezas igualmente monumentais: falta de experiência da região na execução de obras dessa envergadura; mão de obra escassa e desqualificada; súbito fluxo migratório de pessoas, que podem agravar o déficit habitacional e infraestrutural (98,9% da população não têm acesso à rede de esgoto); reordenação do mercado com a chegada de grandes empresas e sacrifício de pequenas, além de aumento dos custos de toda ordem.

Para entender os impactos de mudanças como essas aos construtores locais, Construção Mercado conversou com um engenheiro residente em Porto Velho e cuja dinâmica de trabalho espelha exatamente esse momento de transição do mercado de edificações rondoniense. Trata-se de Emerson Fidel Campos Araújo, presidente da Coeng Comércio e Engenharia, originalmente voltada à prestação de serviços e, há quatro anos, incorporadora de imóveis para baixa e média rendas. Mais recentemente, o empresário iniciou a fabricação de blocos de concreto para alvenaria estrutural e de vedação.

Se por um lado o incorporador, pressionado pelo aumento da competitividade desigual com as grandes incorporadoras, muda o sistema construtivo de suas obras para diminuir custos e garantir a sobrevivência de sua empresa, por outro, o empresário, observando a completa ausência de fornecedores de elementos para alvenaria estrutural, principal sistema demandado pela concorrência, une-se aos adversários e vira um fabricante.

Nesta entrevista, Araújo, que também integra a diretoria do Sinduscon-RO (Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de Rondônia) e é conselheiro do Senai (Serviço Nacional de Aprendizagem Industrial) para construção civil, pleiteia a subcontratação das empreiteiras locais pelas grandes empresas, em benefício da economia local; explicita o gargalo da mão de obra qualificada frente à gigantesca previsão de obras. E adverte: "é preciso muito cuidado para não criar um novo eldorado".

O cenário de construção em Porto Velho está numa fase de grandes transformações. Temos a construção de duas grandes usinas, a Jirau e a Santo Antonio; os investimentos de R$ 600 milhões, do PAC (Programa de Aceleração do Crescimento), em saneamento; o aumento da demanda por moradias por conta da perspectiva de aumento da população da cidade. Mas veja só: as obras de saneamento, que são muitas, estão sendo feitas pela Odebrecht (as de água) e Colvan (de esgoto). O mercado imobiliário está dominado por empresas de fora de Rondônia, como Odebrecht, Direcional e Gafisa. Consequência: as empresas médias e pequenas locais estão numa luta para se adaptarem a essa nova conjuntura de concorrência com as grandes.

A construção das usinas está atraindo muita gente de fora. Só para se ter uma ideia, a Santo Antonio Energia hoje emprega quatro mil funcionários; até o final do ano, a tendência é que ela contrate mais quatro mil. Cada obra demandará em torno de 20 mil operários, em períodos de pico. Condicione isso ao número de familiares desses trabalhadores e chegará a 80 mil pessoas - isso, só do universo de operários que estarão em trânsito por aqui. Hoje Porto Velho tem 379.186 habitantes e a possibilidade é que, em cinco anos, a população chegue a 700 mil habitantes. Esse aumento da população incrementou o negócio imobiliário por aqui.

Mas a coisa toda começou bem antes disso. A confirmação de que a construção das usinas, de fato, seria liberada, demorou uns seis meses e, nesse período, diante de tanta expectativa, muitos empresários começaram a investir em imóveis, outros a se organizarem em condomínios, esperando o aquecimento desse mercado. Muita gente também comprou um segundo imóvel para alugar ou revender, posteriormente, para os futuros novos moradores, como forma de investimento.

Sim. Foi mais ou menos nesse período que as incorporadoras grandes brasileiras entraram na bolsa, ou conseguiram investimentos estrangeiros e aí, cheias de dinheiro, vieram para cá e compraram as melhores áreas, que eram os lotes com infraestrutura e já próximos ao centro, alguns ao redor do novo e primeiro shopping de Porto Velho, recém-construído pela Ancar. Elas chegaram inflacionando o mercado porque compraram áreas muito grandes e à vista (ou parte à vista e parte com permuta). Um terreno que valia em torno de R$ 60/m² a R$ 80/m², depois da chegada das grandes, passou a valer de R$ 160 m² a R$ 180/m². Isso atrapalhou bastante o mercado para quem não tinha o mesmo poder de compra. As empresas locais se retraíram. Eu mesmo deixei de comprar lotes por um tempo porque o custo do negócio ficou incompatível. Ainda assim, nós, pequenos e médios, continuamos aproveitando oportunidades que surgiam via permuta.

Com a desvalorização das ações das incorporadoras e a crise, esse processo de compra de grandes áreas e de inflação acentuada do preço se retraiu um pouco, mas os valores dos terrenos e dos imóveis se mantiveram no mesmo patamar.

Na parte de habitação, as empresas estão se mantendo em função da credibilidade que tinham antes da chegada das grandes. No meu caso, estou conseguindo me manter em função da parceria com a Caixa, da credibilidade que conquistamos, e com a redução do custo de construção que obtive pelo uso de alvenaria estrutural. Mas muitas empresas de Porto Velho foram sacrificadas.

Aqui, há no máximo dez incorporadoras locais. Há umas quatro que trabalham com financiamento via Caixa e são "gericadas", e outras quatro que operam com financiamento próprio. Em Rondônia, acredito que não passa de 20 o número de empresas cadastradas na Caixa. Com a concorrência que está se instaurando, aquelas que não se capacitarem, se atualizarem em relação à tecnologia e à produção, vão ficar de fora do mercado, porque as grandes incorporadoras têm um poder de comercialização e de volume fora de série. De qualquer forma, o mercado já está concentrado em duas ou três empresas: Direcional, Gafisa e Odebrecht.

Entrei no mercado de incorporação de imobiliária com unidades a preço de venda entre R$ 70 e R$ 100 mil. Quando o mercado inflacionou, com aumento dos preços dos terrenos, dos materiais de construção e dos imóveis, eu, apesar de observar uma forte demanda para apartamentos de dois quartos, já não conseguia mais construir meu tipo de produto por menos de R$ 100 mil. Nessa época, visitei a Concrete Show, assisti a palestras e busquei informações mais detalhadas sobre o sistema de alvenaria estrutural. Pensei, então, em comprar uma máquina para atender apenas à demanda das minhas obras. Depois, percebi que isso ficaria inviável e, então, fiz um pedido de financiamento para montar uma fábrica, que também atenderia a outras obras. Resultado: hoje construo o Vilas do Rio Madeira (apartamentos de dois quartos, com 67 m² de área construída e quatro pavimentos), ao preço de R$ 1.550/m², o que se enquadra no bolso do cliente que usa o FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço). Se continuasse no sistema convencional, que usava para meus empreendimentos anteriores, esse mesmo imóvel sairia ao custo de R$ 2.100/m². Com isso, consegui manter minha margem e viabilizar a venda do empreendimento, pois repassei o ganho com a alvenaria estrutural para o cliente.

A tendência é que elas virem empreiteiras das grandes incorporadoras. Aliás, esse é um pleito importante: as empreiteiras de Porto Velho precisam ser contempladas pelos investimentos que chegaram para água, esgoto, saneamento e habitação. Estão sendo investidos R$ 600 milhões em saneamento, aplicados para construção de 100% de água encanada para todo o município e de 90% de tratamento de esgoto. Hoje, apenas 45% dos 40 mil habitantes do município têm acesso a água encanada e 3% a redes de esgoto. Imagine o potencial de obras. A Odebrecht e Covans ganharam todas as obras de saneamento e água. Como elas, em geral, já têm seus empreiteiros, não sei se terá abertura para a contratação das construtoras locais. Por isso, a maior preocupação recai sobre as empreiteiras da região. Estamos pleiteando junto às nossas entidades de classe para que as empresas de pequeno e médio portes sejam agraciadas com alguma parcela desse investimento.

Sim, é que aqui há falta de mão de obra qualificada - o grande gargalo. Além das obras estarem concentradas na mão das grandes de fora de Rondônia, essas empresas trabalham com sistemas construtivos, como alvenaria estrutural, que demandam mão de obra qualificada, difícil de encontrar por aqui.

Para construção das usinas, sim, houve um entendimento para prévia qualificação e contratação da mão de obra local, mas a demanda é muito alta e não sei se a capacitação prevista será suficiente.

A preocupação é que essas empresas que veem de fora tragam sim tecnologia, mas que essa tecnologia seja multiplicada aqui. As incorporadoras têm que fazer parcerias com as empresas locais, para beneficiar o mercado. O importante é que essas tecnologias trazidas pelas grandes beneficiem as médias e pequenas para que elas possam existir e dar cabo das obras que estão sendo feitas e precisarão ser feitas. O aquecimento do mercado só será ruim se as grandes trouxerem mão de obra de fora, executarem as obras com seu próprio time e irem embora.

Fico muito preocupado com a ressaca desse boom de construção em Porto Velho. Agora, a perspectiva é que venha muita gente para cá. Mas e depois que essa onda passar? Para onde vai tanta gente e essa mão de obra que já estará qualificada? Como ficará a infraestrutura e a industrialização? Alguém pensa sobre a questão do desenvolvimento com preservação? É preciso muito cuidado para não criar um novo eldorado.