Os entraves que pesam sobre o mercado de loteamentos têm potencial suficiente para, senão engessar os negócios, dificultar gravemente seu desenvolvimento. São problemas ligados a restrições normativas, aprovações ambientais complexas, morosidade nas autarquias públicas, insegurança jurídica no processo. Apesar de tudo, o setor continua em operação vigorosa: produz 250 mil lotes urbanizados por ano, com geração de 730 mil empregos diretos e contribuição, de maneira indireta, para a manutenção de outros dois milhões de postos de trabalho. Números que, medida a capacidade instalada das empresas, poderiam ser muito maiores.

A expectativa mais recente de fomento ao mercado surgiu com a possibilidade de participação dos loteamentos no festejado programa Minha Casa, Minha Vida, do Governo Federal. Não deu. Mencionada a inclusão do item "terrenos" na lista de produtos adquiríveis com os subsídios do plano, eis que o presidente da República em exercício no dia 8 de julho, José Alencar, barrou a ideia. "O dispositivo não garante a consecução plena de um dos principais objetivos do programa, qual seja, a geração de emprego e renda por meio da criação de demanda para o setor da construção civil", justificou oficialmente.

A decisão foi lamentada por dirigentes setoriais (confira repercussão do veto presidencial na página 43) especialmente porque o governo perdeu a chance de corrigir uma lacuna que, de tão antiga, já se acoplou às engrenagens da atividade de parcelamento de solo: a falta de linhas públicas de crédito - exatamente o mesmo problema vivenciado pelo mercado imobiliário no intervalo entre o fim do BNH (Banco Nacional da Habitação), em 1986, e a implantação do marco regulatório (lei federal 10.931, ancorada no patrimônio de afetação, marco do retorno dos bancos às transações imobiliárias), em 2004.

Da mesma forma como as construtoras e incorporadoras se ajeitaram no referido intervalo de escassez de financiamentos, as loteadoras vêm se arranjando como podem, até hoje. Isto é: financiando elas próprias seus clientes, por longos intervalos de até 15 anos - com as inconveniências que tal necessidade acarreta, incluindo a mais patente delas: desvio de foco da engenharia e do urbanismo, razões de ser das empresas, para um forçado papel de agenciamento bancário.

Se não é contemplado com incentivos governamentais diretos, o setor encontra um modo de se beneficiar dos subsídios concedidos ao mercado imobiliário. Esse aproveitamento é possível graças à demanda por moradia da população de baixa renda, nicho que monopoliza investimentos de toda a cadeia da construção, é alvo majoritário do Minha Casa, Minha Vida e também representa a base de desenvolvimento das loteadoras.

A estratégia adotada pelas empresas é relativamente simples: estende-se o modelo tradicional de atuação além da infraestrutura e da divisão de glebas no loteamento, passando-se a operar também na execução de moradias, por meio de parcerias com construtoras e incorporadoras. Assim, havendo a oferta da casa pronta, e não apenas do terreno, obtém-se acesso aos benefícios da política habitacional do governo (leia matéria na página 41).

O alcance desse movimento é limitado: somente abarca, e por vias indiretas, os subsídios à comercialização dos produtos. Já o crédito à produção (outra faceta-chave de qualquer segmento da cadeia produtiva) fica mesmo por conta das loteadoras, ou custeado por capitais convencionais do sistema financeiro, inadequados à compatibilização dos fluxos operacionais das empresas de desenvolvimento urbano.

Loteamentos populares caracterizam-se pelos lotes reduzidos (geralmente de 175 m²) com a infraestrutura mínima exigida por lei

Rodrigo Cury Bicalho, sócio do escritório Bicalho e Mollica Advogados

Sem apoio adequado à execução dos empreendimentos, as loteadoras se desdobram para atender à abundante faixa de consumidores com baixo poder aquisitivo. A dificuldade está em fechar a conta dos projetos atendendo-se a infindáveis - e, por vezes, discutíveis - determinações de origem municipal, estadual e federal.

Os produtos para esse público caracterizam-se fundamentalmente pelo tamanho reduzido das glebas: a área mínima determinada pela lei federal 6.766/79, matriz nas orientações sobre parcelamento do solo urbano, é de 125 m², com 5 m de frente. A despeito do limite mínimo, cada cidade pode exigir medidas mais expandidas. "O ideal são lotes de 175 m² e frente de 7 m. É o que os municípios estão aceitando com mais facilidade e é simpático também aos olhos da Caixa Econômica Federal", observa Mauro Tallavasso, diretor da urbanizadora Serviobras.

Outro aspecto comum a esses empreendimentos são os componentes da infraestrutura instalada, que costumam se limitar ao básico requerido pela mesma lei matricial: vias de circulação, sistema de escoamento de águas pluviais, rede para abastecimento de água potável, rede de esgotamento sanitário e energia elétrica domiciliar. "Na faixa de zero a três salários-mínimos por mês, não dá para colocar rigorosamente nada além do obrigatório", confirma Elio Winter, diretor da incorporadora de loteamentos que leva seu nome, com sede em Curitiba.

O arrocho no orçamento é tamanho na fatia mais econômica de mercado que o item "vias de circulação", inserido na legislação sem especificações complementares, é aproveitado como uma oportunidade de redução de custos. Havendo adequação ao projeto e anuência da prefeitura local, as loteadoras buscam soluções menos onerosas de pavimentação, alternativas ao asfalto (isso quando simplesmente não suprimem qualquer tipo de revestimento sobre a terra). "A cidade de Curitiba, por exemplo, além de não exigir meio-fio, aceita pavimentação com saibro, que custa um terço do preço do asfalto", cita Winter.

Barateamento nessa etapa também pode ser obtido com a troca de certos compostos, explica Mauro Tallavasso: "Dentro desses núcleos habitacionais, geralmente usa-se pavimento para tráfego leve, que é constituído de preparo de caixa, uma camada de brita graduada, pintura impermeabilizante e às vezes uma capa de concreto betuminoso. Como tecnologia alternativa, no lugar de brita graduada, que é um produto caro, podem ser usados solo-areia, solo-cimento ou mesmo solo-brita". A substituição, calcula o empresário, resulta em economia de até 40%, dependendo do estado do solo.

Existem condições que, apesar do aperto nos custos, viabilizam a implantação de equipamentos extras mesmo nos condomínios para população de menor renda. Dimensão do projeto é uma dessas aberturas - quanto maior o loteamento, maior a margem para instalação de incrementos, normalmente dirigidos ao lazer e ao estímulo à convivência entre os moradores.

Soluções de baixo custo, assentadas em criatividade, também são um caminho. "Conheço vários empreendedores que, para agregarem valor aos seus produtos, colocaram duas traves numa área aberta e pronto: virou um campo de futebol para aquela comunidade", conta Geraldo Barbosa de Paiva, diretor da Financial, loteadora localizada em Campo Grande, e também vice-presidente de loteamentos do Secovi-MS (Sindicato da Habitação do Mato Grosso do Sul). "Se o loteamento tiver uma lagoa, pode-se construir um deck; se tiver mata ciliar, pode-se criar um parque com a instalação de alguns bancos, fazendo-se uma pista de cooper em volta", exemplifica.

À parte dessa infraestrutura extra, opcional ao loteador, há obrigatoriedade quanto a uma reserva de área para construção posterior de equipamentos destinados à comunidade, como escolas, postos de saúde, praças ou centros culturais. A escolha do item mais adequado caberá à prefeitura local, assim como a construção e a manutenção da benfeitoria.

Em se tratando de loteamentos entregues com as casas prontas, as regras (definidas por cada município) sofrem algumas alterações. "Quando se vai aprovar o projeto de um condomínio fechado, a própria municipalidade já exige uma metragem de área de lazer por unidade habitacional. Por exemplo: até 20 unidades, 9 m² de lazer por unidade; acima de 20 unidades, 12 m² por unidade", explica Elio Winter, que além da Grande Curitiba, incorpora e constroi loteamentos populares também na região metropolitana de Porto Alegre.

Acrescentando-se à infraestrutura interna e à dimensão de cada lote, a viabilização de loteamentos populares é também marcada pela localização do terreno e pela infraestrutura do entorno - proximidade com centros urbanos, disponibilidade de transporte público e etc. Esses itens, somados à qualidade geral da área, serão os principais definidores do preço das glebas, ao final do processo.

Para atender às verbas limitadas dos projetos, é inevitável que as loteadoras busquem terras nas periferias das grandes cidades, ou "áreas de expansão". Essas prospecções frequentemente esbarram em terrenos que, embora de baixo custo, têm aspectos a serem ajustados, de natureza topográfica, por exemplo. Considerados os gastos com terraplanagem e sistema de drenagem (que é mais caro em declividades acentuadas), as adaptações podem acabar não valendo a pena - ressalte-se que, segundo a lei 6.766, não é permitido o parcelamento de solo em declividades superiores a 30%, "salvo se atendidas exigências específicas das autoridades competentes".