Condomínio logístico da construtora Laguna, que aluga um galpão de 20 mil m² à Electrolux

Presentes no mercado imobiliário brasileiro há dez anos, os condomínios logísticos começam a se revelar um investimento atrativo mesmo com as baixas ocasionadas pela crise. Os reflexos do atual cenário econômico internacional podem ser observados na taxa de vacância de 7,4% registrada no primeiro semestre de 2009, índice três pontos percentuais maior em relação ao semestre anterior, segundo pesquisa da CB Richard Ellis que abarca as regiões de São Paulo, Campinas, Vale do Paraíba e Barueri. Apesar da alta, a taxa ainda está abaixo da média histórica do setor, que é de 10%.

Em contrapartida, essa mesma crise também deve trazer bons frutos ainda este ano. Isso porque para as empresas que buscam redução de custos, os condomínios logísticos podem ser uma saída por permitirem o rateamento de diversos custos entre as empresas instaladas no local. "Se a empresa alugar um galpão isolado pode até conseguir um valor menor de aluguel, mas avaliando todos os custos de operação, os condomínios logísticos são mais baratos", garante Guilherme Rossi Cuppoloni, diretor presidente da GR Properties.

Somente de janeiro a junho deste ano foram construídos 63 mil m². Em comparação ao mesmo período de 2008, a metragem é 2,1% superior à área total dos empreendimentos existentes nas regiões avaliadas pela CB Richard Ellis. Para Rodrigo de Almeida Couto, consultor do departamento de industrial services da empresa, a expectativa é que a área construída de condomínios logísticos cresça 10% ao ano.

A principal razão para isso, de acordo com construtoras e incorporadoras do setor, é a carência por galpões com boa qualidade e que atendam às necessidades das empresas, cuja demanda deve continuar a crescer e se tornar mais qualificada.

Um dos diferenciais nesse segmento é a boa localização dos condomínios. Proximidade com as principais malhas rodoviárias, aeroportos, portos e ferrovias, por exemplo, contam pontos a favor. A maior parte dos condomínios logísticos do País está localizada nos arredores da capital paulista, que concentra 90% da demanda por áreas logísticas. Segundo pesquisa da CB Richard Ellis, existem 74 empreendimentos desse tipo entre a Grande São Paulo e a Grande Campinas, sendo que 50% deles estão situados nas cidades de Barueri, Jundiaí e Louveira, além da própria Campinas e região de São Paulo.

Além de muitas transações ocorrerem nos pólos São Paulo e Campinas, outro fator para a consolidação desse mercado na região se deve à qualidade das estradas. Como centros urbanos limitam as dimensões dos veículos de carga e os horários para a circulação de caminhões, os condomínios logísticos estão se fixando nos arredores do Rodoanel, que permitem fácil acesso às principais vias, sem tantas restrições e com menos congestionamento que o encontrado na capital paulista. "Estar fora do Rodoanel é questão de sobrevivência", sentencia Cuppoloni. Para ele, as construtoras e incorporadoras que tiverem condomínios logísticos na cidade de São Paulo terão que deixar a cidade a médio prazo e vender ou transformar o local em outro tipo de empreendimento.

Obras (acima) e maquete (abaixo) de galpão no Parque Logístico Imigrantes, da Bracor, no entroncamento da Rodovia dos Imigrantes com o Rodoanel de São Paulo

Grande parte desses empreendimentos abriga empresas do mesmo setor - o logístico - podendo até compreender concorrentes em um único condomínio, mas essa não é uma condição indispensável. "Vemos uma diversidade muito grande de segmentos de empresas prestadoras de serviços. Algumas regiões em especial possuem concentrações de ramo de atividade, tais como farmacêutica, automotiva, entre outros, em virtude de plantas industriais de grande porte que influenciam a região", afirma Couto.

Os condomínios logísticos podem ser construídos de maneira especulativa, onde os galpões serão negociados após ou durante a conclusão das obras, ou sob demanda assegurada ("buit to suit"). "O que determina que modelo preferencialmente deva ser adotado é a demanda de mercado", afirma Jorge Almada, diretor da unidade comércio da Método Engenharia.

O modelo buit to suit (construído para locação sob demanda) é o mais encontrado, sendo aplicado em razão de operações técnicas mais específicas e construído de acordo com as solicitações da empresa locatária. Como a localização é um dos grandes segredos dos condomínios, construtoras e incorporadoras devem procurar um terreno entre a principal planta que abastecerá os galpões e os locais de destino dos produtos. Esse foi um dos pontos observado por Eduardo Velloso Corbett, diretor da Colliers International, ao implantar um centro de distribuição em Louveiras (SP) usado pela Unilever e que leva produtos ao interior do Estado. Os incentivos fiscais do município e a existência de pedágios também devem ser analisados.

Já o modelo especulativo possui galpões padronizados visando atender empresas de diversos setores, sem necessidades muito específicas e oferece menor risco de erros de implantação ao incorporador. No segundo semestre de 2008, cerca de 80% desses empreendimentos foram locados ou vendidos antes da conclusão das obras. "Isso [especulativo] é bom porque as empresas não podem esperar para achar um terreno, um investidor para construir sob medida para ela, que é o buit to suit. A GR não vai entrar nesse mercado (buit to suit), que é mais demorado e muito mais competitivo", afirma Cuppoloni.

Nos dois modelos, o mais comum é que os módulos ou galpões sejam alugados, embora existam algumas empresas interessadas na compra desses locais. Geralmente os investidores vendem todo o empreendimento quando já houve payback do montante investido e o retorno já atingiu valor acima da taxa de atratividade esperada. Esses valores têm deixado o mercado otimista. A GR Properties, por exemplo, espera 200% de retorno do seu condomínio logístico localizado em Jundiaí (SP).

Considerando os valores de locação registrados, essa meta não deve ser difícil de alcançar. Nas regiões de São Paulo, Campinas, Vale do Paraíba e Barueri, os maiores preços de locação verificados nos dois últimos semestres tiveram alta de 11%, índice superior ao IGP-M (Índice Geral de Preços de Mercado) acumulado no período. O metro quadrado mais caro foi encontrado na região de Barueri, com ofertas de até R$ 25,00/m² de área construída. De acordo com a Colliers International, os valores cobrados devem continuar estáveis até o final de 2009.

A área construída de cada condomínio logístico e de seus módulos pode variar muito, indo de mil m² até 30 mil m² por galpão, com uma média de 15 a 20 módulos por empreendimento. Carlos Sisti, responsável pela engenharia da Bracor, explica que os empreendimentos mais distantes da capital paulista costumam contar com módulos reduzidos devido às necessidades de menor porte das empresas.

A rotatividade de locação desses módulos costuma ser mais baixa que em escritórios, por exemplo, mas variam de acordo com o tamanho do galpão. Em módulos menores, entre mil m² e 2 mil m², os contratos variam de um a três anos de locação. Em áreas acima de 10 mil m², a rotatividade normalmente diminui, pois os contratos são mais longos, as multas mais pesadas e o investimento do locatário para se instalar nos galpões são normalmente altos. "Empresas maiores costumam ocupar esse tipo de imóvel, portanto, suas estratégias empresariais costumam ser mais estáveis. Porém, a rotatividade depende muito do momento econômico", explica Augusto Manarini, engenheiro e sócio-diretor da INI2.